PRÁVNÍ PORADNA

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,

poručník má nezletilého zastupovat a spravovat jeho majetek místo jeho rodičů a také nezletilého vychovávat. Tzn., že v tomto případě již správa majetku nezletilé dcery je v rukou jejího poručníka tj. zletilé dcery. K úkonům ohledně pronájmu domu, tak není třeba souhlasu rodičů. Nicméně je třeba brát v potaz, že jakékoli rozhodnutí poručníka v podstatné věci týkající se dítěte vyžaduje schválení soudem. Poručník odpovídá soudu za řádné plnění této funkce a podléhá jeho pravidelnému dozoru.

Na dotaz odpověděla JUDr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,

u nájmu na dobu určitou platí, že nájem končí uplynutím sjednané doby. Nicméně zároveň platí, že pokud nájemník zůstane v pronajatém bytě po dobu alespoň tří měsíců po skončení nájmu na dobu určitou, automaticky dochází k prodloužení nájmu o tutéž dobu, po kterou trval původní nájem. To však neplatí, pokud ho pronajímatel před uplynutím dané doby vyzve, aby odešel. Výzva ovšem musí být písemná. Pakliže tedy nájem měl skončit ke dni 31.1.2020, nyní jste v bytě již další rok po automatickém prodloužení, přičemž tento by měl končit ke dni 31.01.2022. Jak uvádíte nyní Vás majitelka vyzvala k vyklizení nájmu, což lze vnímat jako výzvu, o které se zmiňuji. Chápu, že je pro Vás nyní nemožné v takto krátké době řešit náhradní bydlení, nicméně asi k tomu budete stejně muset přistoupit, pokud se nedohodnete s pronajímatelkou jinak. Můžete alespoň požádat o náhradní lhůtu k vyklizení, než si zajistíte nové bydlení. I v případě, že by majitelka podala návrh k soudu, proces není tak rychlý, aby Vás někdo do druhého dne vystěhoval na základě soudního rozhodnutí, načež máte ještě nějaký čas k tomu zatím hledat nové bydlení.
Na dotaz odpověděla JUDr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
jakékoliv stavební změny či úpravy na společných částech domu, kterou bezesporu fasáda domu je, podléhají schválení představenstva (Výboru) nebo jiného vrcholového orgánu SVJ. Konkrétní pravidla pro takové úpravy, jakož i podmínky pro jejich schválení zpravidla obsahují Stanovy SVJ, které rovněž určují kolik souhlasů vlastníků jednotek je k takovým změnám třeba. Pakliže k takovým změnám souhlasné stanovisko nemáte a úpravy provedete bez tohoto souhlasu, může po Vás SVJ žádat, abyste fasádu uvedli do původního stavu, čehož se může domáhat i soudně. Dále pak nový Výbor si volí členové SVJ, kdy po skončení volebního období původních členů (resp. ještě před skončením) by měla být svolána členská schůze ke jmenování nových členů, kdy každý člen SVJ (vlastník bytové jednotky) by měl disponovat hlasem dle podílů.
Na dotaz odpověděla JUDr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
obecná promlčecí lhůta činí 3 roky. Pakliže jste tedy pronajímateli nepodepsal uznání dluhu, kterým by se lhůta pro vymožení pohledávky prodloužila na 10 let, pak lze vymáhat dlužné nájemné za období 3 let zpětně.
Na dotaz odpověděla JUDr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
k uplatnění pohledávky je třeba, aby existoval právní důvod, na základě kterého svůj nárok bude věřitel požadovat. Pokud nemáte platnou smlouvu, na základě které jste prostory užívali, pak se bude pronajímateli těžce prokazovat, čeho se vlastně domáhá. Na druhou stranu hraje významnou roli skutečnost, zda jste prostory reálně užívali. Ze zákona však tento druh smlouvy nevyžaduje písemnou formu, takže se pronajímatel může odvolávat na její ústní podobu. Další významnou skutečností je vymahatelnost tohoto to nároku, co do doby uplatnění. Pakliže se jedná o 8 let starý dluh, pak se obávám, že s ohledem na 3 letou lhůtu k jeho uplatnění, bude tento již promlčen.
Na dotaz odpověděla JUDr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
výši nájmu bytu určuje hned několik faktorů včetně lokality, ve které se byt nachází a jeho celkový stav. Zároveň je třeba brát v potaz, že cenová hladina nájmu se nestále zvyšuje. Rekonstrukce bytu má samozřejmě vliv na jeho celkovou hodnotu, může se tedy projevit i v navýšení nájemného, nicméně vždy je třeba přihlížet k tomu, co si strany ohledně navýšení nájemného sjednaly v nájemní smlouvě, pakliže tato ujednaní ve smlouvě chybí, je třeba respektovat ustanovení zákona.
Podle § 2250 občanského zákoníku, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného na základě provedení stavebních úprav, které zlepšují hodnotu bytu, podmínky v domě anebo přispívají k trvalé úspoře energie nebo vody. Nejvýše se však může s nájemci dohodnout na zvýšení o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Aby mohlo zvýšené nájemné platit, musí s ním souhlasit nájemci alespoň ze dvou třetin bytů v celém domě. Pokud by se však pronajímatel s nájemci nedohodl, může ještě navrhnout ze stejného důvodu navýšení o 3,5 % z vynaložených nákladů ročně.
Na dotaz odpověděla JUDr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
platby, o kterých hovoříte, jako o předplacených nájmech, představují tzv. vratné kauce, které zpravidla vyžaduje pronajímatel při sepisu nájemní smlouvy a představují zhruba 2-3 měsíční nájmy. Tyto platby jsou skládány za účelem uspokojení případných vzniklých škod na nájmu či dlužného nájemného. Pokud jste se s pronajímatelem při ukončení nájmu nedohodli jinak, platí Vaše povinnost platit měsíční nájemné až do okamžiku skončení nájmu a následně Vám tyto složené prostředky v podobě kauce budou pronajímatelem vráceny. Je však možné se dohodnout, že tato kauce bude započtena na poslední 3 měsíční nájmy, tudíž byste již nájem platit nemusela, ale kauce Vám pak vrácena nebude. Doporučuji toto učinit předmětem diskuse a následné dohody s pronajímatelem.
Na dotaz odpověděla JUDr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
pravidla pro zvyšování nájemného si strany sjednávají v nájemní smlouvě. Ve smlouvě může být ujednáno, že se nájemné bude každý rok zvyšovat o určitou částku, nejčastěji však ve smlouvě bývá ujednáno zvyšování na základě inflační doložky. Ta spočívá v tom, že pronajímatel může jednou ročně zvýšit nájem o tolik, kolik činila míra inflace v předchozím roce. Dle zákona může pronajímatel nájemci písemně navrhnout zvýšení měsíčního nájmu, a to až do výše srovnatelného nájemného v daném místě. Zvýšení však nesmí být vyšší než 20 %. Do těchto 20 % se však počítají všechna zvyšování za poslední 3 roky. Pakliže s výší nájmu nesouhlasíte, pronajímatel může do 3 měsíců navrhnout, aby o výši nájmu rozhodl soud.
Na dotaz odpověděla JUDr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Dohoda je dvoustranným právním úkonem, na jehož obsahu se musí obě strany shodnout, čili pokud obsah dohody o ukončení nájmu, bude korespondovat s představami a podmínkami, za kterých je ochotna ukončit nájem i majitelka, pak nemůže nastat žádný problém. Nevím však co se v rámci Vámi zmiňované dohody chystáte navrhnout, takže nemohu posoudit v porovnání se zněním nájemní smlouvy, zda je zde reálná šance, že na tento způsob ukončení nájmu majitelka přistoupí. Nicméně pokud doteď byly vztahy mezi rodiči a majitelkou domu, dobré, pak doporučuji jít touto cestou a snažit se na ukončení nájmu rozumně domluvit. Nájem lze ukončit rovněž výpovědí pro změnu okolností na straně nájemce. Odhlásit trvalý pobyt můžete bez ohledu na trvání nájmu i předtím než bude nájem ukončen.
Na dotaz odpověděla JUDr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
pronajímatelé často nechtějí, aby si nájemci v bytech zřizovali především trvalý pobyt z důvodných obav z případných exekutorů, kteří si v rámci vymáhání pohledávky za nájemcem přijdou vzít věci z bytu pronajímatele. Nicméně doručovací adresa není totéž, ale i přesto může exekutor přijít do místa dlužníka, kde se zdržuje a zabavit tam i věci, které přímo nepatří dlužníkovi. Předpokládám, že důvody pro které Vám pronajímatel nechce dovolit, aby Vám chodila pošta na adresu jeho bytu, jsou patrně výše zmíněné. Co se týče práva ze strany pronajímatele, tak s ohledem na to, že se jedná o jeho majetek, může rozhodovat jak o tom, kdo bude v bytě bydlet, tak za jakých podmínek, pakliže tedy jsou tyto jeho podmínky v souladu s právními předpisy. Pokud tedy s tím, abyste měl v bytě doručovací adresu nesouhlasí, obávám se, že nemá zákonem stanovenou povinnost Vám doručování pošty umožnit. Pokuste se však ještě dospět k rozumné domluvě, předpokládám, že když pronajímateli vylíčíte všechny důvody, proč tam adresu potřebujete mít a zároveň ho přesvědčíte o Vaší bezdlužnosti, věřím, že Vám nakonec vyjde vstříc. Pokud však i přesto neuspějete, Váš problém vyřeší zřízení případné P.O.BOX doručovací schránky na nejbližší poště.
Na dotaz odpověděla JUDr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
zákon stanoví, že porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Těmito důvody tedy ve Vašem případě mohou být stavební úpravy provedené nájemcem bez Vašeho souhlasu a porušení povinnosti užívat byt řádně s nájemní smlouvou. Důležitým parametrem je tedy vznik značné a prokazatelné újmy, která Vám v důsledku jednání nájemce vznikla, jinak je třeba dodržet zákonnou tříměsíční výpovědní dobu a zákonné výpovědní důvody. Ať se však jedná o jakýkoliv důvod, který vede k podání výpovědi z nájmu bytu, výpověď musí být vždy písemná a musí být doručena druhé straně, jestliže vypovídá nájem pronajímatel, musí výpověď obsahovat i poučení nájemce o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (dle §2286 odst.2), jinak je výpověď neplatná.
Na dotaz odpověděla Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
jestliže Vám v červenci pronajímatel oznámil skutečnost, že potřebuje byt prodat pak není možné, aby Vám takovou informaci sdělil pouze ústně bez jakékoliv písemné výpovědi bez uvedení výpovědního důvodu. Přičemž podotýkám, že pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou jen ze zákonem stanovených důvodů. Pronajímatel tak může vypovědět nájem také v případech, kdy byt potřebuje pro sebe, nebo pro své příbuzné. Toto právo má však pouze v případě, kdy smlouva o nájmu bytu je uzavřená na dobu neurčitou, nikoliv určitou. Vždy však písemnou výpovědí adresovanou druhé straně a s tříměsíční výpovědní lhůtou. Tudíž dle uvedeného, jste neměla povinnost byt k 30.9. vyklízet, jelikož se ze strany pronajímatele nejednalo o řádně skončený nájem a i v případě, že by Vám pronajímatel řádnou výpověď doručil, měla byste právo nechat důvod výpovědi přezkoumat soudem. V současnosti nutno však pohlížet na aktuální situaci, s ohledem na pronajímatelovo pochybení při skončení nájmu, nepovažuji z jeho strany nárok na zaplacení dalšího nájemného za důvodný, nicméně je možné, že situace dojde tak daleko, že bude chtít svůj nárok na zaplacení nájemného vymáhat soudně. V tom okamžiku budete muset doložit, že pronajímatel porušil povinnosti vyplývající z nájmu zvlášť závažným způsobem a tím Vám způsobil značnou újmu, tudíž Vám vzniklo právo na vypovězení nájmu bez výpovědní doby.
Na dotaz odpověděla Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
ve svém dotazu neuvádíte, zda se jedná o nájem na dobu určitou či neurčitou, nicméně v obou případech lze nájem skončit výpovědí některou ze stran, přičemž v případě nájmu na dobu neurčitou lze nájem vypovědět s dodržením tříměsíční výpovědní lhůty, v případě nájmu na dobu určitou lze smlovu vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. Jestliže by došlo jednou ze stran k porušení povinností ze smlouvy zvlášť závažným způsobem a tím došlo ke značné újmě druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem i bez výpovědní doby. Veškeré podmínky úprav nemovitosti či jiné vydané náklady na majetek pronajímatele včetně souhlasu pronajímatele s těmito úpravami a další postupy, bylo nutno již před zahájením přestavby ošetřít buď přímo v nájemní smlouvě nebo jinou písemnou dohodou. Pokud nyní skončíte nájem výpovědí, můžete po pronajímateli, pokud Vám k těmto úpravám udělil souhlas, požadovat náhradu nákladů, o které jste zhodnotili přestavbami jeho majetek.
Na dotaz odpověděla Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
samozřejmě nejjednodušší řešení je dlužné nájemné řádně uhradit nebo se alespoň pokusit domluvit na hrazení dluhu ve splátkách, pokud tedy maminka dluh uznala, pak přepokládám, že jej hodlá i splatit. To, že bydlíte v bytě bez jakékoliv smlouvy není úplně v pořádku, doporučuji tyto záležitosti ošetřit, jeikož Vám může hrozit v budoucnu vystěhování i v případě, že na nájmu již žádný dluh nebude.
Na dotaz odpověděla Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
dle zákona má pronajímatel povinnost udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Co se týče poškození a vad v bytě, tyto má povinnost po upozornění nájemcem, pronajímatel neprodleně odstranit. Ve Vašem případě se jedná o vady způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, tudíž máte právo za těchto okolností i vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele, za což považuji skutečnost, že byt není za těchto podmínek způsobilý k užívání. Slevu z nájemného či jakoukoliv náhradu nákladů můžete požadovat v případě, že byste vady odstraňovaly na svoje náklady. Za situace, že se však jedná o vady a poškození takového rázu, které Vám znemožňovaly po dobu oprav byt fakticky užívat, pak o slevu na nájemném požádejte.
Na dotaz odpověděla Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
i kdybyste se po skončení nájmu na dobu určitou nedohodli na jeho dalším trvání platí, že pokračujel-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu jakou byl ujednán dříve. Výpovědní doba je stanovena na dobu 3 měsíců a začíná běžet prvním dnem následujícího kalendářního měsíce po dni, kdy byla výpověď doručena druhé straně. Nájemce může nájem vypovědět, pokud dojde k zásadní změně okolností, z nichž strany při uzavírání smlouvy vycházely. (může se jednat např.: získal nové zaměstnání a musím se přestěhovat do místa výkonu zaměstnání apod.) Nájem však končí až uplynutím výpovědní doby. Nájemce by měl byt odevzdat pronajímateli v den, kdy nájem končí (tedy uplynutím výpovědí doby). Proto trvejte na doplacení nájemného a převetí bytu k datu skončení výpovědní doby. Zaplacení nájemného se můžete domáhat soudně.
Na dotaz odpověděla Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
za vzniklé závazky z nájemní smlouvy odpovídá především akciová společnost existující pod IČ, které uvedla do této smlouvy a osoba, která se tedy za tuto společnost k právům a povinnostem ze smlouvy zavázala (statutární orgán). Jestliže dnes, jak uvádíte existuje nová a.s., pod novým IČ, se kterou máte sjednánu novou smlouvu, pak tato odpovídá za závazky z této nové smlouvy. Statutární orgán akciové společnosti je samozřejmě odpovědný za činnost akciové společnost, spolu s nesením odpovědnosti za následky, které z této činnosti vedou. Záleží samozřejmě na charakteru těchto následků, jedná-li se o peněžité pohledávky, tyto možno řešit soudně, popřípadě jde-li o jednání, které již naplňuje některý z trestných činů, pak se možno dovolávat práva prostřednictvím trestního oznámení. Záleží na skutečnostech, které souvisí např.s manipulací statutárního orgánu s majetkem společnosti, které souvisí s ostatním jednáním orgánů a.s. apod.
Na dotaz odpověděla Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
dříve než exekuci musíte podat k soudu nejprve žalobu na zaplacení dlužného nájemného spolu s úroky z prodlení. Jakmile soud vydá rozhodnutí, kterým uloží nájemkyni povinnost zaplacení dlužné částky, můžete v případě nesplnění její povinnosti, podat návrh na výkon rozhodnutí - exekuci. K tomu, abyste mohli exekuci zahájit, musíte nejprve disponovat exekučním titulem, kterým je ve Vašem případě právě pravomocné soudní rozhodnutí.
Na dotaz odpověděla Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Rozhodné je určení stran smlouvy, co je předmětem podnájmu a jakou jste stanovili cenu nájemného. Jestliže z takové smlouvy jednoznačně vyplývá závazek pronajímatele dát byt do podnájmu, oproti tomu závazek podnájemce platit pravidelné nájemné a strany smlouvu řádně podepsaly, pak nevidím právní důvod pro stanovení neplatnosti smlouvy a naopak bych uplatnila u soudu nárok na zaplacení dlužného nájemného.
Na dotaz odpověděla Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
nájemce jednoznačně porušil povinnosti vyplývající mu jak z nájemní smlouvy, tak ze zákona. Výpověď musí být písemná a musí být doručena druhé smluvní straně. Výpovědní lhůta začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Tyto pravidla platí jak pro nájmce, tak pro pronajímatele.Zásadně lze vypovědět nájem na dobu neurčitou, nájem na dobu určitou může být vypověděn pouze ze zvláštních důvodů. Byť zákon nyní klade větší důraz na ochranu nájemce, nemůže si však dělat svoje pravidla, jestliže tedy nedodržel výpovědní lhůtu, je povinen Vám zaplatit nájemné po dobu trvání výpovědní lhůty i přesto, že již v bytě nechce bydlet. Před podáním návrhu k soudu však nájemce nejprve písmně vyzvěte k plnění.
Na dotaz odpověděla Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
nejprve si prověřte, zda synova přítelkyně podnikla všechny potřebné kroky ke změně trvalého bydliště, tj. např. nejprve odhlášení původního bydliště, jelikož občan ČR může mít na území ČR jen jedno trvalé bydliště.....atd. Dále pouze uvádíte, že Vám Úřad nechce umožnit nahlášení přítelkyně syna na Vaši adresu, ale neuvádíte žádné důvody, které k tomu Úřad sděluje. Přepokládám také, že o žádosti, kterou jste na Úřad směřovali musel vydat nějaké rozhodnutí, proti kterému je tedy možno se bránit (např. odvoláním), možná jste jen neuvedly všechny adekvátní důvody, pro které chcete přítelkyni syna k trvalému bydlišti nahlásit a tyto tedy Úřad postrádá. Bohužel bez podrobnějších informací Vám nejsem schopna podat podrobnější vysvětlení.
Na dotaz odpověděla Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,

ideálním řešením by bylo doplatit co nejrychleji zbytek sjednané kupní ceny a získat tak vlastnického právo k nemovitosti, nicméně nařízená exekuce tyto kroky značně komplikuje. Bohužel v tomto případě není moc možností jak situaci řešit. Jestliže byt není Váš, exekutora nebude zajímat, že jste zde nájemníky a pokud na Vás vlastnické právo doposud nepřešlo, pak bude exekutor řešit dluhy stávajícího vlastníka a nebude mu nic bránit v tom, aby nařídil prodej bytu v dražbě. Samozřejmě je zde však stále existující a předpokládám, že platná smlouva o smlouvě budoucí kupní, která majitele rovněž zavazuje, jelikož neznám její obsah, nejsem schopna tedy vymezit konkrétní povinnosti, které mu z ní plynou, nicméně tyto lze následně nárokovat po vlastníkovi bytu případnou soudní cestou. Doposud Vám nezbude nic jiného než posečkat jak se situace bude dále vyvíjet a poté případně zahájit komunikaci přímo s exekutorem nebo soudem. V případě zájmu Vám mohu dodporučit zkušenou advokátní kancelář.
Na dotaz odpověděla Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Uvádíte, že jste se rozešel s přítelkyní, nikoliv s manželkou, proto hned v úvodu podotýkám, že tedy cokoliv jste společně vlastnili, nebylo společným jměním manželů, tudíž úpravu těchto vztahů nelze pod tento institut zahrnovat. Co se týče nájmu bytu, zde je především rozhodné, kdo uzavřel nájemní smlouvu s pronajímatelem, tj. kdo vstoupil do práv a povinností nájemce, zda pouze Vaše bývalá přítelkyně nebo oba společně v rámci společného nájmu, pak byste tedy byli povinni plnit nájemné společně a nerozdílně. Zároveň ani v jednom z případů nájemního vztahu (společný nájem, jeden nájemce), neshledávám důvodnou oporu v zákoně pro navrácení nájemného, stejně tak tato skutečnost nezakládá neplatnost smlouvy.
Jestliže jste obdrželi cokoliv darem, který náleží oběma, pak samozřejmě máte nárok na svou část, přičemž důležitá je darovací smlouva, kterou dárce stanovil, co přesně komu z vás daroval, zda například každému polovinu, celá částka pro oba....atd. Stejně tak v otázce společného soužití a řešení zmíněného mimosoudního vyrovnání, znovu uvádím, že jste nebyli manželé, proto pokud jste se na nějakém takovém vedení domácnosti dohodli a nemáte nějaký soubor majetku v podílovém spoluvlastnictví, pak mi není moc dobře jasné, v čem konkrétně má mezi vámi dojít k vyrovnání.
K tomu, aby se něčím zabývala policie, je nutno naplnit skutkovou podstatu konkrétního trestného činu, tedy takový čin spáchat, což Vás mohu uklidnit, že není rozhodně Váš případ, takže považujte tyto výhružky opravdu pouze za zastrašování.
Jestliže byste byl schopen prokázat, že jste ztratil zaměstnání v důsledku úmyslného poškození dobré pověsti a Vašeho jména, pak byste se mohl domáhat náhrady vzniklé újmy, která Vám tímto jednáním vznikla. V každém případě rady firemního právníka využijte.
Na dotaz odpověděla Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Sice není tato problematika upravena v novelizovaných právních předpisech, nicméně dle mého názoru by například soud postupoval dle již neúčinného právního předpisu. A tedy pokud stanovy družstva neomezují převoditelnost družstevního bytu do osobního vlastnictví, tak by uznal tento převod jako možný.
Na dotaz odpověděla Lucie Šimečková (studentka 5. ročníku Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně)

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Vaši situaci řeší nový zákon o obchodních korporacích, tedy zákon č. 90/2012 Sb. Ten ve svém ustanovení § 599 až 601 určuje za jakých podmínek lze převést podíl u družstevního bytu. Můžete tedy svůj podíl převést buď na dceru, nebo jiného člena rodiny. Je ale nutné nahlédnout do stanov, zda dovolují převod podílu na nečleny družstva, či nezakazují převod na jiné členy družstva, podle toho zda dcera, či jiná rodinná příbuzná je členem družstva.
Na tento dotaz odpověděla Lucie Šimečková (studentka 5.ročníku Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně)

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
I přesto, že jste na svoje náklady provedl v bytě nějaké úpravy, nedělá to z Vás vlastníka bytu, ale pouze jeho uživatele. Jak sám uvádíte vlastníkem je někdo jiný, tj. současný majitel. Původní právní úprava nájmu bytu (do 31. 12. 2013) zakotvovala právo pronajímatele vstoupit do bytu za účelem provedení kontroly a povinnost nájemce mu takový vstup umožnit. Současná právní úprava obdobné právo zakotvuje v ustanovení § 2219 Občanského zákoníku, který stanoví, že oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci, jakož i přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení. Není –li tedy ve smlouvě stanoveno jinak, může se nyní pronajímatel domáhat vstupu do bytu chce-li si jej tedy prohlédnout nebo za účelem provedení opravy či jiné úpravy. Ustanovení nájemní smlouvy však mají přednost před zákonem.
Na dotaz odpověděla Mgr. Michaela Švecová (právník)

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Tomu, abyste figurovala v obou těchto právních vztazích, nic nebrání. Nejjednodušší cesta je provést převod darováním a to zejména s ohledem na daňové povinnosti. Pokud jde o darovací daň, pak ta je od 1.1.2014 přesunuta do zákona o daních z příjmů v rámci daně z tzv. bezúplatných příjmů, která je tedy shodná nově s daní z příjmu, včetně její výše. Osvobozeny od této daně jsou bezúplatné příjmy od příbuzného v linii přímé jako rodiče, prarodiče, děti, vnuci atd. a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce, neteř, manžela, manžela dítěte…..atd.
Na dotaz odpověděla Mgr. Michaela Švecová (právník)

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Zcela jistě nedošlo o k prodloužení nájemní smlouvy konkludentně. Nájem bytu má totiž speciální úpravu k úpravě obecného nájmu. Původní smlouva je tedy zcela jistě neaplikovatelná na skutečnosti, které vznikly po skončení platnosti smlouvy.
Pokud se jedná o náhradu za poškození bytu bylo by nejlepší se pokusit tento spor vyřešit nejdříve smírnou cestou. Pokud by nájemník nechtěl přistoupit na dohodu, pak je cestou vymáhat tuto náhradu škody soudní cestou.
Co se týče kauce, pak tuto můžete použít na uhrazení škod, které nájemník způsobil za dobu užívání bytu, pokud však tento s tím souhlasí, anebo soud rozhodl, že kauci lze takto užít.
Na tento dotaz odpověděla Lucie Šimečková (studentka 5.ročníku Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně)

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Váš právní vztah plynoucí z nájmu bytu bude ukončen dnem, který jste si sjednali v nájemní smlouvě, tedy 30.4.2014, jak je to zakotveno v § 710 odst.3 zák. č. 40/1964 Sb. Občanského zákoníku. Nájem bytu má odlišnou úpravu než nájem movité věci, která se nečinností pronajímatele automaticky obnovuje na další nájemní období. Nájem bytu na dobu určitou se tedy ukončuje dnem sjednaným ve smlouvě, nemusíte tedy posílat žádný oficiální dokument. Nejvhodnější je nájemníka na fakt, že se blíží konec nájemní smlouvy upozornit třeba jen ústně, abyste se vyhnuli situaci, kdy na toto nájemník pozapomene a nebude schopen včas byt vyklidit.
Na tento dotaz odpověděla Lucie Šimečková (studentka 5.ročníku Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně)

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Dle ust. § 710 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb. platilo, že v případě nájmu na dobu určitou skončil nájem uplynutím této doby, pokud smlouva nestanoví jinak a zároveň na nájem bytu nelze použít ustanovení o obnovení nájmu bytu. Bez ohledu na toto ustanovení však dle ust. §677 odst. 1 nájem bytu na dobu určitou lze zrušit, nedojde-li k dohodě pronajímatele s nájemcem, pouze výpovědí. Rozdílně od současné právní úpravy je nyní novým občanským zákoníkem stanovena domněnka, kdy v případě že nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době písemně nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu sjednán na tutéž dobu, na jakou byl sjednán dříve, nejvýše ale na dobu tří let. (s účinností od 1. 1. 2014, nicméně Vaše vztahy z nájmu se řídí dle původní právní úpravy). Pokud byl však byt opuštěn ve špatném stavu, máte právo vratnou kauci uplatnit na náhradu škod v bytě, mělo by však být rovněž sjednáno ve smlouvě.
Na tento dotaz odpověděla Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Co se týká otázek pořádku v domě, tento by měl zpravidla určovat a vymezovat domovní řád, který blíže konkretizuje práva a povinnosti nájemce a pronajímatele, které vyplývají z nájemního vztahu. Dále domovní řád upravuje většinou provozně technické záležitosti související s užíváním bytů, nebytových prostor, společných prostor, společných částí a zařízení domu a se správou domu, stejně tak jako klid v domě, zajištění čistoty a pořádku v domě atd. zároveň v něm bývají rovněž určena pravidla pro jeho dodržování stejně tak jako postup v případě jeho nedodržení. Jakékoliv další kroky vedoucí k postihu nájemníků za nedodržení domovního řádu by měl řešit především majitel domu (tj. ve Vašem případě město), proto se s případnými stížnostmi na nájemníky obraťte přímo na město s žádostí o řešení situace (možno prostřednictvím správy domu) stejně tak jako v otázkách výměny plynového sporáků, měla by zajistit obec.
S pozdravem a přáním všeho dobrého Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Veškerá práva a povinnosti jak města (jako vlastníka nemovitosti) tak nájemců by měly být upraveny domovním řádem. V případě neplnění povinností vlastníka vztahujících se k opravám či údržbě domu se můžete obrátit na příslušný Magistrát města, přičemž tyto záležitosti by měl řešit a projednávat především správce domu. V případě nečinnosti města byste se museli obrátit s hromadnou žalobou na soud na plnění povinností města vyplívajících mu jako vlastníkovi domu z domovního řádu a nájemních vztahů.
S pozdravem a přáním všeho dobrého Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Upřímně řečeno Vaše situace je opravdu velice nesrozumitelná (což možná vysvětluje skutečnost, proč soud Vašemu návrhu nevyhověl). V úvodu se dotazujete na možnost zrušení nájemní smlouvy, pokud jsem tomu dobře porozuměla, pronajímatel se nyní stal Vašim spolubydlícím, přičemž tedy již Váš vztah není založen nájemní smlouvou, ale nějakou ústní dohodou………
K Vaší záležitosti mohu uvést pouze toliko, že nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, písemnou výpovědí nebo jiným způsobem stanoveným zákonem.
V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit. Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi, pokud není dále stanoveno jinak. V případě, že nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím této doby. Až v případě zániku nájmu některým ze způsobů uvedených shora, se lze poté domáhat splnění dalších povinností nájemce či pronajímatele prostřednictvím rozhodnutí soudu. Pro bezplatnou právní pomoc advokáta k zastoupení před soudem je třeba žádat Českou advokátní komoru, která zajišťuje právní pomoc osobám, které si z různých příčin nemohou dovolit právní pomoc a rozhoduje o splnění podmínek pro pověření konkrétního advokáta k poskytování právní pomoci žadatele bezplatně.
S pozdravem a přáním všeho dobrého Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Skončení nájmu bytu se skutečně řídí Občanským zákoníkem. Nájem bytu zaniká písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, písemnou výpovědí nebo jiným způsobem stanoveným zákonem.
V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit . Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce to jak v případě výpovědi ze strany nájemce, tak ze strany pronajímatele . Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi, pokud není stanoveno jinak. Tzn., že ve Vašem případě by měl nájem skončit až uplynutím měsíce listopadu. Pokud je tedy ve smlouvě sjednána lhůta jiná, nesmí být kratší než 3 měsíční, proto nemáte povinnost přistupovat na kratší výpovědní dobu určenou podnájemcem, tento Vám naopak má povinnost uhradit nájemné do konce výpovědní doby.
S pozdravem a přáním všeho dobrého Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
V případě zahájení insolvenčního řízení dlužníka, mají věřitelé nárok uplatnit svoje existující pohledávky jejich přihlášením do zahájeného insolvenčního řízení, k tomu je soud vyzve vyhláškou o zahájení insolvenčního řízení nebo samostatnou výzvou. Došlo-li však k uznání závazku dlužníkem po povolení oddlužení, máte nárok vymáhat tento dluh formou žaloby, stejně tak je správný Váš postup ve formě podání žalovy na vyklizení nemovitosti.
S pozdravem a přáním pěkného dne Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Prvotně je třeba upozornit na skutečnost, že odstoupení od smlouvy o nájmu bytu lze učinit pouze písemně a jeho účinky nastávají okamžikem, kdy toto odstoupení je doručeno adresátovi (tedy pronajímateli). Dalším významným faktem je, že toto odstoupení lze učinit jen ze zákonných důvodů, které jsou jasně vymezeny Občanským zákoníkem (§§ 679 odst. 1-3.) anebo popřípadě pokud si toto právo na odstoupení strany sjednají v nájemní smlouvě.
Obecně je institut odstoupení od smlouvy vázán na závažné porušení smluvní povinnosti druhou ze smluvních stran. Pokud tedy z Vaší strany došlo k platnému odstoupení ať už z důvodů sjednaných ve smlouvě nebo zákonných, potom máte právo na navrácení zaplacené platby. Neznám však znění smlouvy ani důvody odstoupení, proto mohu uvést pouze shora uvedené.
S pozdravem Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Zákon sice v případě nájmu, nejedná-li se o nájem bytu, nepředepisuje písemnou formu smlouvy, nicméně v případě jako je ten Váš mám za to, že písemná forma smlouvy je více než nutná. Dle zákona lze zrušit nájemní smlouvu sjednanou na dobu neurčitou, nedojde-li k dohodě, pouze výpovědí. Výpovědní lhůta u nemovitostí je ze zákona tříměsíční, pokud jste se nedohodli s pronajímatelem jinak, ale to jsme opět u písemné formy smlouvy- Nemáte v ruce žádný právní důvod, na základě kterého můžete nemovitost užívat jako nájemci, pokud jste v nájmu pouze na dobré slovo, takové jak sami zjišťujete dnes již nemusí být tak „dobré“ a pokud se rozhodne pronajímatel, že Vás jednoduše vyhodí, nemáte žádný důkaz, že užíváte nemovitost dle „ústně“ sjednané nájemní smlouvy. Nicméně pokud by chtěl pronajímatel zavolat Policii, bude sám vystaven vysvětlování jak může pronajímat a dávat tak k užívání nezkolaudovanou stavbu…..Radila bych Vám nemovitost opustit a přestěhovat se do domu či bytu na základě řádně sjednané nájemní smlouvy nebo se pokusit nějakou písemnou smlouvu uzavřít se současným pronajímatelem, jelikož tento stav pro Vás není v žádném případě po právní stránce v pořádku.
S pozdravem Mgr. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Předpokládám, že se jedná o pronájem domu nebo chaty, kdy běžnou součástí nájemného jsou rovněž úhrady spojené s nájmem (voda, elektřina……atd.). Je však třeba vycházet z ujednání nájemní smlouvy, zda její součástí je i úhrada odčerpané vody z vlastní studny. Byť takový postup není obvyklý, záleží na tom, co jste si v rámci užívání nemovitosti sjednali s pronajímatelem a co jste se zavázali hradit ke stanovenému nájemnému.
S pozdravem Mg. Michaela Švecová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Daň z nemovitosti zásadně platí její vlastník. Výjimečně ji platí nájemce, a to ve třech případech stanovených zákonem, nejdůležitější z nich se týká pronajatých pozemků evidovaných v katastru nemovitostí „zjednodušeným způsobem". Nedošlo-li k výpovědi staré smlouvy, platí stále původní nájemní vztah. Výpovědní lhůtu stanovenou ve smlouvě je třeba vždy dodržet.
S pozdravem Mgr. Michaela Buchtelová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
výpovědní lhůta pro výpověď nájmu z nebytových prostor činí 3 měsíce pokud nebylo dohodnuto něco jiného, počítá se od prvého dne měsíce následujícího po doručená výpovědi. Po skončení výpovědní doby jste povinna prostor vyklidit a předat nájemci ve stavu, ve kterém jste jej převzala s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Pokud tak neučiníte, může se pronajímatel domáhat svého práva soudně a to žalobou na vyklizení nemovitosti. Za pomocí policie Vás může vystěhovat až na základě pravomocného rozsudku soudu o vyklizení, nicméně bych s vyklizením dlouho neotálela.
S pozdravem Mgr. Michaela Buchtelová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Zákon uzavření nájemní smlouvy mezi spoluvlastníky nijak nebrání. Občanský zákoník ukládá spoluvlastníkům toliko povinnost o hospodaření se společnou věcí rozhodnout většinou, počítanou dle velikostí podílů a v případě prodeje podílu, nabídnout tento podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům. Smlouva (dohoda) o užívání společné věci spíše znamená stanovení a dohodnutí podmínek za jakých budou nemovitost společně všichni vlastníci užívat, především nakládat s nemovitostí, podílet se na opravách, úpravách atd.
S pozdravem Mgr. Michaela Buchtelová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
nemůžete dělat nic jiného než se vyúčtování domáhat, doporučuji spíše písemnou formou adresovat pronajímateli žádost o vyúčtování. V případě nesrovnalostí ve zpětném vyúčtování můžete namítat opožděnost tohoto vyúčtování a žádat o řádné doložení naúčtované částky, s tím, že ze strany pronajímatele došlo k porušení ustanovení nájemní smlouvy vztahující se k vyúčtování těchto plateb.
S pozdravem Mgr. Michaela Buchtelová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
za situace, kdy Vy nemáte na domě zřízeno věcné břemeno např. k doživotnímu užívání, má dcera po právu možnost Vás z domu vykázat, byť takové jednání dcery osobně považuji za zcela nemorální ve vztahu k Vám jako k matce. Morálka však není právo, i když spolu navzájem úzce souvisí, proto nelze bohužel s takovým nemorálním postojem Vaší dcery nic udělat. Právo matky zesnulého manžela užívat dům se vztahuje jen na ni(dle věcného břemene). Samozřejmě dohodou lze zajistit cokoliv, pokud platíte dceři částku za užívání, můžete si zajistit bydlení v domě např. nájemní smlouvou. Popřípadě s tchýni, která Vás uvede ve smlouvě jako podnájemníka pokoje, jelikož jej nyní fyzicky neobývá, jestliže je však dcera jediným vlastníkem domu, bude muset k takovému nájemnímu vztahu udělit souhlas. Pokud možno pokuste se s dcerou nějak rozumně domluvit, jelikož tím, že nemáte na domě věcné břemeno, nemáte k domu a jeho užívání žádná práva. Věřím však, že dcera si co nejdřív uvědomí, že vyhazovat vlastní matku z domu, není ten správný krok.
S pozdravem Mgr. Michaela Buchtelová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Veškeré otázky související s tímto problémem upravuje zákon č. 111/2006 Sb. o pomoci v hmotné nouzi, který vymezuje situace spojené s nedostatečným zabezpečením základní obživy, bydlení a mimořádnými událostmi, přičemž záleží na posouzení orgánu, který dávku vyplácí.
Pokud jste tedy žádal o doplatek znovu, muselo Vám přijít vyrozumění se zamítavým stanoviskem pro přiznání doplatku na bydlení a příslušným odůvodněním tohoto rozhodnutí. Je však vždy na úvaze orgánu pomoci v hmotné nouzi, zda dávku přizná či nikoliv. Proto se v ostatním budete muset informovat u příslušného orgánu pomoci v hmotné nouzi, který dávky přiznává.
S pozdravem Mgr. Michaela Buchtelová

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Pokud majitel nejeví o svého koně zájem, nezbývá nic jiného než se ho nějakým způsobem pokusit vyrozumět o tom, že jste novým majitelem ranče a že pokud chce mít svého koně dále ustájeného na Vašem pozemku, lze tak sjednat pouze na základě řádné smlouvy a dle dohodnutých podmínek a za úhradu. Zákon stanoví, že vlastník věci je oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním, ale rovněž je povinen zdržet se všeho čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv……což rovněž zahrnuje např. zákaz vnikání zvířat na sousedící pozemek atd. (to v případě, že by se jednalo přímo o souseda). V podstatě má u Vás koně ustájeného bez jakéhokoliv právního důvodu a navíc na Vaše náklady, tudíž si myslím, že není nic proti ničemu, kdyby jste koně řádnému majiteli odvezl, aby se o něj jako vlastník nyní staral na vlastní náklady, pokud se nedohodnete jinak. V otázkách dalšího případného postupu s koněm, o kterého majitel nejeví zájem, po případě v otázkách týrání zvířat, doporučuji obrátit se na příslušné instituty, které se touto problematikou zabývají. Další podrobnosti o týrání zvířat upravuje zákon č. 246/1992 Sb. na ochranu zvířat proti týrání. V případě, že záležitost nevedla k žádnému řešení, nebude jiná možnost, než se domáhat svých práv u soudu.

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
V každé nájemní smlouvě by měly být i řádně sjednané podmínky a způsob výpočtu úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob jejich placení, přičemž tento stanoví zvláštní právní předpis. Jak uvádíte ve svém dotazu jedná se zpravidla současné s nájemným především o zálohy na tyto služby, přičemž tyto jsou vždy přesně doúčtovány v případě skončení nájmu nebo na konci zúčtovacího období, proto máte právo částku, o která převyšuje platbu záloh po nájemci požadovat. Důrazně bych ho tedy písemně (doporučeným dopisem) upozornila na povinnosti, které mu plynou z nájemní smlouvy a že v případě, že tento doplatek neuhradí budete záležitost řešit žalobou na zaplacení dlužné částky za úhradu služeb spojených s nájmem. Přičemž je třeba, pro případ soudu, mít řádně dokladovanou příslušnými listinami částku, kterou požadujete doplatit a rovněž písemné upozornění zaslané nájemci.

Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
U nájmu zemědělských pozemků stejně jako u jiných druhů nájmů se zpravidla vychází z práv a povinností stanovených nájemní smlouvou, bez toho aniž bych viděla tuto smlouvu (byť tvrdíte, že v ní tyto otázky nejsou upraveny) nejsem schopna blíže problém rozebrat.
Obecně dle Občanského zákoníku platí, že skončí-li nájem je nájemce povinen vrátit pronajatou věc ve stavu odpovídajícím sjednanému způsobu užívání věci, nebyl-li způsob užívání výslovně smluven ve stavu v jakém ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému optřebení a užívání. Přičemž další podrobonosti týkající se zěmědělských pozemků a pozenků patřících do zemědělského půdního fondu upravují zvláštní zákony jako zákon č. 334/1992 o ochraně zemědělského půdního fondu, zákon č. 183/1993 o půdě......atd.

Právník Zárukakvalit.cz:
Smlouva jako taková je dvoustranným právním úkonem, který se považuje za platný za splnění podmínek stanovených zákonem, tzn., že musí být učiněn svobodně, vážně, určitě a srozumitelně, jinak je neplatný. Mám za to, že pokud je ve smlouvě uvedeno jen Vaše jméno, byť je smlouva stvrzena Vašim podpisem, nelze ji považovat za určitou a srozumitelnou, jelikož nejste jako účastník smlouvy identifikovatelná, datem narození a bydlištěm, takto by například mohly vyplývat povinnosti z této smlouvy nikoliv Vám, ale i komukoliv jinému, kdo nese stejné jméno a příjmení jako Vy (např. matka…..), proto bych považovala smlouvu za neplatnou z důvodu její neurčitosti. Přesto bych se Však pokusila pronajímateli výpověď doručit doporučeně poštou, abyste měla popřípadě doklad o tom, že jste se snažila i když bezúspěšně pronajímatele kontaktovat.