Dotaz: Dobrý den, mám smlouvu se stavební firmou, která zajištuje veškeré věci ohledně stavby domu, už mám projekt a stavební povolení ale za celou dobu ještě nebyli schopni zajistit hypotéku, což při podpisu smlouvy nebyl prý vůbec žádný problém. Prý nemám čím ručit, ale o tom při podpisu nepadlo ani slovo, kdybych věděl, že musím mít nemovitost na ručení, tak bych do toho nešel. Už to trvá víc jak 1,5 roku. Zaplatil jsem zálohu na projekt, inženíring a atd 200 000 kč. Když stále nejsou schopni vyřídit financování, rád bych odstoupil od smlouvy, je mě jasné, že přijdu o tu zálohu, jsem s tím smířen, ale ve smlouvě o dílo je psáno, že při odstoupení od smlouvy je odstupné ve výši 15% z ceny nedokončeného díla (3,5 milionu), budu to muset platit?, když se stavba ještě vůbec nerozběhla, nic není postaveno. Musel jsem při podpisu podepsat i rozhodčí doložku, proto jsem smířen, že o zálohu přijdu, jen potřebuju ukončit smlouvu a mít od nich už klid. Moc Vám děkuji za radu, tedy jestli vůbec existuje nějaké řešení, nashledanou.
Právník Zárukakvalit.cz:
Dobrý den,
Dle ustanovení § 642 odst. 1 obč. zák. může objednatel až do zhotovení díla od smlouvy odstoupit; je však povinen zaplatit zhotoviteli částku, která připadá na práce již vykonané, pokud zhotovitel nemůže jejich výsledek použít jinak, a nahradit mu účelně vynaložené náklady, ve Vašem případě však práce vykonané doposud nebyly. Dále ustanovení § 497 obč. zák. stanoví, že si každý z účastníků může vymínit odstoupení od smlouvy a sjednat pro ten případ odstupné. Kdo však smlouvu splní alespoň zčásti nebo přijme třeba jen částečné plnění, nemůže již od smlouvy odstoupit, ani poskytne-li odstupné. Podle ustanovení § 55 odst. 1 obč. zák. se smluvní ujednání spotřebitelských smluv nemohou odchýlit od zákona v neprospěch spotřebitele. Spotřebitel se zejména nemůže vzdát práv, které mu zákon poskytuje, nebo jinak zhoršit své smluvní postavení. Jak jsem již zmínila na začátku ustanovení § 642 odst. 1 obč. zák. zakládá objednateli právo kdykoli až do zhotovení díla odstoupit od smlouvy, a to z jakéhokoli důvodu, dokonce i bez udání důvodu; tato úprava tedy pokrývá až na časové omezení (dané okamžikem zhotovení díla) veškeré možnosti odstoupení od smlouvy ze strany objednatele. Toto ustanovení má dispozitivní povahu, tzn., že smluvní strany se proto mohou ve smlouvě od jeho dikce odchýlit a uspořádat svá práva a povinnosti odlišně. Záleží však na konkrétní podobě tohoto ujednání a zda je sjednané odstupné v souladu s ustanovením zákona tedy zda se např. nejedná o bezdůvodné odstoupení od smlouvy. Ustanovení § 642 odst. 2 obč. zák., rovněž stanoví, že objednatel je oprávněn od smlouvy odstoupit i tehdy, je-li zřejmé, že dílo nebude včas hotovo nebo nebude provedeno řádně a jestliže zhotovitel neučiní nápravu ani v poskytnuté přiměřené lhůtě. S ohledem na to, že nebyly doposud provedeny žádné práce a s ohledem na Vaše postavení jako účastníka smlouvy o dílo (postavení spotřebitele), obč. zák. zakazuje odchýlit se ve spotřebitelských smlouvách od zákona v neprospěch spotřebitele. Ze zákona (§ 642 odst. 1 obč. zák.) pro objednatele vyplývá právo kdykoli (až do zhotovení díla) i bez udání důvodu odstoupit od smlouvy o dílo a následkem takového odstoupení je pouze povinnost zaplatit zhotoviteli částku, která připadá na práce již vykonané, pokud zhotovitel nemůže jejich výsledek použít jinak, a nahradit mu účelně vynaložené náklady. Neznám konkrétní ustanovení smlouvy vztahující se k odstupnému, ale mám za to, že ve Vašem případě je sjednané odstupné neplatné a zcela v rozporu s dobrými mravy již s ohledem na skutečnost složení zálohy a doposud nezapočatých prací. Naopak požadujte na základě odstoupení od smlouvy i navrácení složené zálohy z důvodu doposud nezapočatých prací, jelikož Vaše odstoupení je zcela důvodné.
S pozdravem Mgr. Michaela Buchtelová